makler
Der Begriff des Maklers (früher Mäkler) bezeichnet in Deutschland den Vermittler einer Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen. Das gesetzliche Leitbild dieses Berufs kommt im deutschen Zivilrecht in den Bestimmungen über den Maklervertrag (§§ 652 ff. BGB) bzw. über den Handelsmakler (§§ 93 ff. HGB) zum Ausdruck. Bei dem Maklervertrag handelt es sich nach herrschender Meinung um keinen gegenseitigen Vertrag, weil keine zueinander im Synallagma stehenden Hauptpflichten zu konstatieren sind. Bekannt ist vor allem das Makeln von Grundstücken oder Mietverhältnissen, sowie von Wertpapieren und Bekannschaften mit Heiratsabsicht. Grundsätzlich bedarf jeder Makler einer besonderen Erlaubnis nach § 34 c GewO (Gewerbeordnung) Die rechtlichen Grundlagen zur Ausführungs des Berufs sind in der MaBV geregelt. (Makler- und Bauträgerverordnung).
Die Hauptpflicht des Maklervertrags ist die Pflicht des Auftraggebers zur Zahlung des Maklerlohns im Erfolgsfall. Eine Verpflichtung des Maklers zum Tätigwerden oder des Auftragsgebers zur Wahrnehmung der nachgewiesenen Abschlussmöglichkeit besteht nicht. Da die gesetzlichen Regeln über den Maklervertrag im Rahmen der Vertragsfreiheit der Parteien abgeändert werden können und zahlreiche Spezialregelungen in besonderen Gesetzen bestehen, hat sich in der Rechtspraxis eine große Zahl von Sonderfällen herausgebildet. Allerdings muss der Handelsmakler die Interessen beider Parteien wahren und haftet für durch sein Verschulden entstandenen Schaden (Sorgfaltspflicht § 98 HGB). Er muss unverzüglich nach Abschluss des Geschäftes jeder Partei eine von ihm erstellte Schlussnote zustellen, welche die wesentlichen Vertragsbestandteile enthält (Beurkundung § 94, 100 HGB). Ist in der Schlussnote nur eine Partie genannt, so muss er u. U. selbst in den Vertrag eintreten (Selbsteintritt § 95 HGB).
Das Honorar des Maklers wird Provision oder auch Courtage genannt. Die Höhe der Provision wird frei vereinbart und kann bei Immobilienverkäufen bis zu 6 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Bei Vermietung ist sie gesetzlich auf 2 Monatskaltmieten begrenzt.
Schuldner des Provisionsanspruches sind, falls nicht eine Parteivereinbarung oder ein bestimmter Handelsbrauch etwas anderes bestimmt, nach § 99 HGB beide Parteien des vermittelten Vertrages je zur Häfte der Maklerprovision.
Die Maklercourtage wird bei Abschluss eines Verkaufs- oder Mietvertrages fällig (Erfolgshonorar), so dass jede Vorleistung eines Maklers auf eigenes Risiko erfolgt. Je nachdem ob ein Exklusivvertrag oder ein offener Vertrag vereinbart wird, bei dem der Interessent bzw. Anbieter auch ohne den Makler tätig werden darf, steigt und fällt das Interesse des Maklers, sich zu engagieren.
Die Kosten für ein Immobilienangebot kann ein Interessent oder Eigentümer auch direkt vom Partner verlangen, wenn er gar keinen Makler einsetzt und seine Inserations- und Zeitkosten dem Käufer bzw. dem Mieter indirekt über den Preis oder die Miete berechnet. Interessenten, die ihre Kosten geltend machen wollen, setzen hier z. B. mietfreie Monate oder kostenlose Nebenleistungen für sich durch.
Die Höhe der Maklerprovision richtet sich nach der Marktlage. Der Verkäufer ist an einem möglichst hohen Verkaufspreis interessiert, der Käufer an einem möglichst niedrigen Kaufpreis. Die Differenz sind die Kosten für die Vermittlung.
Ist der Aufwand für die Vermittlung wegen eines hohen Angebotes und einer hohen Nachfrage gering, wird kein Makler in Anspruch genommen.
Ist der Aufwand für den Verkäufer wegen einer geringen Nachfrage hoch, wird der Verkäufer einen Makler in Anspruch nehmen. Ist der Aufwand für den Käufer wegen eines geringen Angebotes hoch, wird der Käufer einen Makler in Anspruch nehmen.
Nicht nach der Marktlage richtet sich die Aufteilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer, denn diese Aufteilung ist rein willkürlich.
Bietet z. B. ein Verkäufer eine Immobilie über einen Makler an, so verlangt dieser häufig eine sog. Kundenprovision - mit der er die anfallenden Maklerkosten auf den Kunden vertraglich abwälzt, was teilweise von einigen Kunden (Kaufinterssenten) als ungerecht empfunden wird. Diese scheinbare Paradoxie, dass ein Verkäufer eine "Käuferprovision" verlangt, geht wohl von der Fehlvorstellung aus, dass der Kunde die Maklerprovision sparen könnte, wenn kein Makler am Geschäft beteiligt wäre.
Diese Sichtweise ist jedoch unzutreffend. Müsste der Verkäufer die Vermittlungskosten tragen (ganz gleich ob er selbständig Käufer sucht oder mit Hilfe eines Maklers) würde er den Kaufpreis entsprechend höher ansetzen. Des Weiteren handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung zwischen Anbieter und Kunde, wobei der Kunde frei entscheiden kann, ob er sich auf ein Geschäft unter solchen Konditionen einläßt, oder lieber mit einem anderen Anbieter verhandelt, der möglicher Weise andere, für den Kunden günstigere, Bedingungen verwendet.
Tatsächlich ist für den Käufer eine Käuferprovision sogar von geringfügigem Vorteil, denn damit bleiben die Vermittlungskosten aus dem Kaufpreis heraus und werden nicht bei weiteren Kosten berücksichtigt, die sich auf den Kaufpreis beziehen, etwa die Notarkosten oder die Grunderwerbssteuer.
Auch bei der Vermietung kann einem Mieter eine Mieterprovision durchaus Vorteile bringen, denn nur diese Provision fällt unter die gesetzliche Beschränkung von 2 Monatsmieten. Entrichtet der Mieter die Provision nicht direkt, muss der Vermieter die Vermittlungskosten auf die Miete schlagen.